南方網(wǎng)訊  廣州317樓市新政已經(jīng)實(shí)施滿月，330新政也出臺(tái)半月有余。近日，記者走訪廣州多個(gè)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，一二手樓成交全面降溫。數(shù)據(jù)顯示，4月上半月，廣州一手和二手的成交量，分別下降約四成和六成，辦公類物業(yè)的成交量銳減四成。不過，價(jià)格方面并未出現(xiàn)松動(dòng)。

　　值得注意的是，317新政給增城帶來的成交刺激在330新政之后急轉(zhuǎn)直下。3.30新政前（3月14日-3月30日），增城以高達(dá)3198套的成交量排名全市第一；但3月31日-4月16日，增城僅以855套排名全市第三。

　　廣州中原研究發(fā)展部此前統(tǒng)計(jì)顯示，截至2017年3月25日，全市一手住宅庫(kù)存消化周期5.2個(gè)月。其中，增城、黃埔的庫(kù)存“告急”，消化周期分別僅有2.6月、1.6月。在這樣的大背景下，上述兩個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)在新政后反而調(diào)高了1000-3000元不等。

　　克而瑞廣州機(jī)構(gòu)首席分析師肖文曉在接受本報(bào)采訪時(shí)表示，在新政的影響下，廣州樓市成交縮量不可避免，而且會(huì)比較明顯，但在價(jià)格上，廣州的房?jī)r(jià)“抗性”還是很強(qiáng)，主要是很多區(qū)域現(xiàn)階段可售的樓盤不多，開發(fā)商的壓力暫時(shí)還不大。

　　新政后新房成交量縮水超四成

　　網(wǎng)易房產(chǎn)以“3.30新政”前后17天的網(wǎng)簽來統(tǒng)計(jì)，頒布前（3月14日-3月30日）一手住宅的網(wǎng)簽套數(shù)為9653套，頒布后（3月31日-4月16日）網(wǎng)簽套數(shù)下降到5579套，減少超四成。

　　新政后一周（4月3日-4月9日）廣州一手住宅網(wǎng)簽成交量環(huán)比下跌七成，僅成交1568套。而上周（4月10日-4月16日）成交1512套，環(huán)比微降3.57%。價(jià)格方面，上周一手住宅均價(jià)15558元/平方米，環(huán)比微漲1.02%。

　　對(duì)此，肖文曉表示，從數(shù)據(jù)來看，應(yīng)該說因?yàn)閮蓚�(gè)政策的出臺(tái)，一手住宅市場(chǎng)被分成了三個(gè)階段，從3月1日到3月17日，市場(chǎng)日均網(wǎng)簽量大約是400套，隨著317新政出臺(tái)，到市場(chǎng)出現(xiàn)了大量的補(bǔ)簽，再加上增城從化放量，日均網(wǎng)簽量上升到了650套左右，直到330新政出臺(tái)，3月31日開始市場(chǎng)日均網(wǎng)簽量回落至200來套的水平，形成了一條拋物線。“這次新政，對(duì)一手的沖擊大于二手，”肖文曉表示，特別是兩年后才能交易這條，如果業(yè)主想要將物業(yè)出手，一手樓需要等3-6年，二手則需要2年。此外，二手交易畢竟市區(qū)為主，剛需改善的需求多；一手外圍區(qū)域?yàn)橹鳎�投資的比例相對(duì)要大，因此，對(duì)于投資客來說，市場(chǎng)環(huán)境是比較差的。

　　不過，肖文曉也分析，新政影響下的廣州樓市成交縮量不可避免，但在價(jià)格上，廣州的抗性還是很強(qiáng)，主要是很多區(qū)域現(xiàn)階段可售的樓盤不多，開發(fā)商的壓力暫時(shí)還不大。廣州中原研究發(fā)展部此前統(tǒng)計(jì)顯示，截至2017年3月25日，全市一手住宅庫(kù)存消化周期5.2個(gè)月。其中，增城、黃埔的庫(kù)存“告急”，消化周期分別僅有2.6個(gè)月、1.6個(gè)月。因此，在這樣的大背景下，增城和黃埔兩區(qū)房?jī)r(jià)在新政后反而調(diào)高了1000-3000元不等。

　　二手成交降近六成

　　從3.17限購(gòu)到3.30限購(gòu)限賣，不僅外地戶籍家庭購(gòu)買本地商品房社保繳納由原有三年提升至五年，而取得房產(chǎn)證不滿2年禁止上市交易。根據(jù)房天下數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，3.17新政發(fā)布后至3.30限購(gòu)升級(jí)(3.17-3.30)廣州二手房交易11924套，而3.30升級(jí)后，二手房網(wǎng)簽量（3.31-4.16）僅為5248套，成交量大降55.98%。

　　數(shù)據(jù)顯示，3.17政策發(fā)布后廣州二手房網(wǎng)簽量日最高成交量為3月18日的2012套，最低成交在4月9日，全市二手房網(wǎng)簽量?jī)H為29套。

　　“新政前期忙著幫客戶網(wǎng)簽、過戶，都沒時(shí)間休息。但到了4月突然清閑了，現(xiàn)在市場(chǎng)不僅客源少、房源也減少了，還有不少業(yè)主明確表示短期內(nèi)不會(huì)賣。”房天下廣州二手電商經(jīng)紀(jì)人邱志坤表示，3.17限購(gòu)新政發(fā)布后，已經(jīng)簽訂了購(gòu)房合同的客戶都抓緊時(shí)間網(wǎng)簽，生怕會(huì)有后續(xù)的細(xì)則發(fā)布不能順利網(wǎng)簽，而以前有意向再談的年輕客戶大多市區(qū)了購(gòu)房資格，開始去外圍置業(yè)。

　　不同于買家急于網(wǎng)簽，不少賣家心態(tài)卻轉(zhuǎn)發(fā)轉(zhuǎn)變，邱志坤表示“有一套龍口中路小區(qū)二房，原本業(yè)主報(bào)價(jià)370萬，但新政后業(yè)主一口價(jià)反了50萬“，事實(shí)上業(yè)主原本打算賣一買一換房，但新政出臺(tái)后擔(dān)心自身無法置業(yè)，所以用反高價(jià)的方式來讓買家放棄購(gòu)房。

　　新政發(fā)布后，業(yè)主觀望態(tài)度加強(qiáng)，大量業(yè)主開始轉(zhuǎn)售為租。從目前市場(chǎng)上看，優(yōu)質(zhì)物業(yè)二手房源業(yè)主觀望態(tài)度較為強(qiáng)烈，目前市場(chǎng)房源放盤量收緊。與之相對(duì)，目前限購(gòu)條件下，散盤業(yè)主放盤意愿更強(qiáng)。目前在天河客運(yùn)站周邊、海珠赤崗版塊、番禺市橋版塊及海珠南洲版塊有不少散盤業(yè)主在新政后集中放盤。

　　房天下廣州二手房高級(jí)分析師李超分析，從目前市場(chǎng)情況看，客源與房源雙減情況下，未來的二手房成交量仍然有下降可能，但從二手房交易本身而言，業(yè)主未來降價(jià)的可能性并不高，但反價(jià)現(xiàn)象會(huì)大為減少，尤其是新政后1、2月后，市場(chǎng)上觀望的有換房需求業(yè)主也會(huì)將房源逐漸放出，購(gòu)房者可以靜待挑選更多房源；預(yù)算相對(duì)較低的剛需買家，除了外圍樓盤外，番禺市橋、海珠赤崗等散盤聚集地也是首次置業(yè)的不錯(cuò)選擇。

　　“五一”樓市行情或成近年最淡

　　目前已是4月中下旬，傳統(tǒng)的“五一”樓市旺季即將到來。在兩大新政的影響下，今年“五一”的樓市行情走向如何？對(duì)此，業(yè)內(nèi)普遍顯得不太樂觀。

　　“因?yàn)橛醒a(bǔ)簽的因素，新政的影響遠(yuǎn)比新政滿月的成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)要大，”肖文曉告訴記者，社保3改5，大幅提升了外地人購(gòu)房的門檻；取得不動(dòng)產(chǎn)證兩年方可出售，阻嚇了投資客；增城、從化加入限購(gòu)，擋住了外溢需求；認(rèn)房又認(rèn)貸，提升了購(gòu)房資金成本；商服新政，公寓市場(chǎng)遭遇斷崖式下跌，“這些都是樓市的大招、狠招，對(duì)供需兩方面都有很大影響，”他說，住宅情況雖然比商服好一些，其實(shí)也有不少樓盤延后了推貨時(shí)間，畢竟政策環(huán)境發(fā)生了重大變化，開發(fā)商的營(yíng)銷節(jié)奏普遍被打亂了，“今年五一，很可能是近三年來成交最冷的五一，3月份的大行情都很難復(fù)制了。”