驚懼樓市寒意　投資客拋房疾走

　　張昊　張敏

　　投資客曾是樓市勃興時最為活躍的一個群體,而在市場陷入低迷時,他們也最先感受到寒意。近期,全國多個地區房屋成交低迷,樓市資金不斷撤出。而號稱“炒房”技術發源地的深圳,則出現投資者集中拋盤現象。

　　分析人士指出,經過多年來的快速擴張后,未來房地產市場將進入平穩運行期,房價漲幅放緩,甚至出現下跌。因此,未來投資客拋盤的現象將有所增多,而在集中拋盤之后,投資客將可能逐漸淡出市場。

　　深圳現大單拋售

　　33套,88套,150套……近期大宗拋售房源的案例在深圳頻頻出現。這些二手房源多由投資公司持有,大手筆拋售之前,投資公司會像正規的房地產公司那樣,對二手房源進行“包裝”。這些突然涌入市場的二手房來源五花八門,有幾年前從舊改的村民手中收購的一手新房,也有去年剛剛從另一個法人業主手中接手的員工宿舍。有的二手房剛剛入市就被搶購一空,也有的房源少人問津。

　　最近的一個案例是,位于深圳龍華的錦繡御園4月末突然出現150套二手房源集中銷售。這一項目為城中村舊改項目,一期于2009年竣工,這批房源就是與2009年時被一家投資公司一筆買斷。

　　房產中介介紹,投資公司接手這筆房源的成本是每平米1.7萬元,如今參照周邊項目的售價是每平米2.3萬元。

　　某深圳業內人士對中國證券報記者表示,2009年錦繡御園開售之時,這一片區還相對偏僻,銷售狀況并不理想,加之開發商實力有限,當時急需加快去化加快資金周轉,因此這批房源的成本可能更低。如今這個節點入市的另一個原因很可能是,從購入至今已經滿5年,過戶交易的稅費成本已經顯著降低。房產中介介紹,這150套房源的銷售情況還算順利。

　　而另一批大筆拋售則沒有錦繡御園這般順利。位于福田區的一棟建成于上世紀90年代的乙級寫字樓,近期出現了33套集中拋售的房源,房源的業主同樣是一家投資公司。雖然這一項目的位置要好于錦繡御園,但是由于房屋較舊,戶型不夠方正,加之每平米3.5萬元的高價,導致這批房源的銷售并不順利。

　　知情人士對中國證券報記者透露,這批房源原本是另一家公司的員工宿舍,2013年集中轉讓給一家投資公司。原業主認為這批房源未來的升值空間有限,因此按照當時的市場價格進行轉讓。但是出乎深圳地產人士意外的是,這批房源轉手不到一年即再次被推入市場。

　　今年3月,位于深圳羅湖區一個住宅小區也出現了88套房源集中拋售的情況。由于擁有羅湖外國語中學的學位,這批房源在一天之內就被搶購一空。這批房源同樣出自投資公司之手。

　　轉變思路的炒家

　　頻頻出手拋售房源的投資公司們是何許背景?某深圳房地產人士介紹,活躍在深圳的數千家投資公司之中,確實有專業投資房地產的“炒房公司”。由于近年來深圳嚴格執行限購,注冊公司又不需要很高的成本,用法人身份購買住宅的專業炒房客大有人在。

　　這些公司的股東結構各式各樣,有一人股東,也有多個炒房客聯合投資的。“最多的炒房公司有十幾名員工,他們對于深圳的房地產市場較為了解,與開發商、銀行、房產中介的關系也比較密切,他們是深圳炒房客中的‘戰斗機’。”

　　投資公司的集中拋售是否意味著他們先知先覺,深圳樓市拐點將至?有些深圳地產人士表示,買入賣出是正常的投資行為。然而更多的深圳地產人士認為,近期深圳房價漲幅空間并不大,如果購入不久就集中進行拋售,這明顯是看空市場的“割肉”行為。

　　不唯深圳,近期多個城市的二手房市場均出現降價出售現象。其中,在經過此前的“副中心”熱潮之后,北京周邊的燕郊、固安等地,二手房掛牌量明顯增加,且價格有所松動。有中介機構表示,不少掛牌房源空置數年,顯然是投資客所為。

　　炒房客是中國樓市最神秘的一個群體。在每一輪市場爆發期,幾乎都可見到炒房客的大手筆動作。由于中國房地產市場規模擴張較快,房價多年維持漲勢,因此在大量吃進的同時,甚少見到炒房客集中拋盤的行動。

　　2011年,限購等政策出臺,熱點城市的投資投機需求不斷被擠出,曾被津津樂道的投資客也逐漸淡出市場。分析人士指出,2011年之后,由于熱點城市房價高企,一些炒房者轉戰三四線城市,并陸續將此前的房源出手。

　　隨著房地產市場的冷淡,拋房行為可能會更多地出現。深圳中原地產稱,在當前的房地產市場,各種不利因素依舊在不斷發酵,看空情緒增加。業主信心動搖,議價空間有所增大,對價格預期影響作用逐漸顯現,預計二手房價格出現波動在所難免。

　　分析人士稱,經過多年快速擴張,未來房地產市場將進入平穩運行期。一些供應過剩、透支利好的區域房價將出現下跌。加之抑制投機政策的常態化,在集中拋盤之后,投資客將可能淡出市場。