樓市調控升級 房價走勢趨穩　北京二手房市場退單違約明顯增加

　　繼南京、石家莊、北京等地升級樓市調控后，廣州、保定、長沙、鄭州等地日前也陸續出臺樓市調控新政。隨著多地加碼樓市調控，業內人士表示，預計上半年房價上漲勢頭將得到抑制，限購范圍仍有擴大趨勢，調控政策執行力度可能進一步加大。

　　北京單日網簽井噴

　　北京17日出臺“認房又認貸”的限購政策，進一步提高二套房貸款首付款比例，最長貸款年限不超過25年，企業購買的商品住房再次上市交易需滿三年及以上，被稱為北京歷史上“最嚴限購”。

　　與上海之前出臺的“認房又認貸”限購政策相比，此次北京新政中認房、認貸的范圍與之一致，但二套房貸款的最低首付款比例比上海更高：北京普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%；上海分別為50%和70%。

　　由于政策發布后次日即實施，不少購房者抓緊時間搶搭“末班車”。據偉業我愛我家市場研究院統計，17日，北京全市共完成二手住宅網簽1497套，較前一日增加近40%，創2016年9月30日以來單日網簽量的新高。18日，北京全市共完成二手住宅網簽968套，雖然較前一日下降35%，但18日是星期六，而以往周末單日網簽量僅100套左右。

　　在網簽量大增的同時，部分尚未網簽的購房者由于受新政影響而有所猶豫，因為現在首付款較之前多了數十萬元。有購房者表示，本來想先買一套住房，之后再置換一套學區房，但現在首付35%的機會只有一次，隔幾年再換學區房肯定會受到限制。

　　業內人士表示，北京此次調控新政的目標是住宅，并不包括商住房，短期內對商住房是一個利好。中國證券報記者獲悉，亦莊某商住房項目將于19日上調價格，漲幅為3個百分點。

　　從全國范圍來看，今年以來房地產調控呈明顯收緊態勢。上海中原地產市場分析師盧文曦表示，以北京為典型代表的一些城市住房信貸政策不斷趨緊，這將進一步制約購買力有限的人群入市。

　　退單與違約大增

　　樓市調控實施后，北京市西城區的一家房地產中介門店店長老王很著急。“新政下發到現在，不到兩天的時間，我們本月意向簽約或準備簽約的客戶中有30%表示要退單或違約，原因就是實在湊不足首付款。”

　　他表示，北京其他地區的情況應該也和自己這里差不多，像朝陽區這樣成交火熱的地區受影響可能更大。多位房地產中介業務員告訴中國證券報記者，原本預定上周末來看房、談價格的客戶很多都取消了，理由是現在市場風向變了，需要再觀望觀望。

　　不過，多名房產中介機構工作人員及售樓人員對客戶表示，房價在調控壓力下可能有所下降，但估計下降幅度不大，未來還得漲，所以還是先買上、占個位再說。

　　北京調控新政顯示了有關部門遏制熱點城市房價過快上漲的決心。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，在目前的政策力度下，預計非急迫性的、支付能力較弱的購房需求將被延遲釋放，春節后不斷回升的樓市交易量從3月中旬開始將再次明顯回落。

　　在銀行信貸方面，多位房地產中介人員表示，目前來自銀行的消息是，3月份的最后十幾天不會再新批個人按揭貸款。中國證券報記者向多家商業銀行咨詢個人住房按揭貸款的情況，得到的回復大多是：北京市的房地產調控新政剛落地，具體到銀行執行層面還需等待總行的統一口徑。

　　“總行政策還沒出來，我們分行只能等著，但可以明確的是，后續所有審核流程都會更長、更嚴格。”一家股份制銀行北京分行相關負責人表示。

　　調控有擴大趨勢

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進預計，在各地出臺新的調控政策后，后續房地產市場將趨于穩定。多個城市上調對外來人口社保繳納年限的要求、推出“認房又認貸”政策，使得這些城市穩定房價的基礎更加扎實。預計上半年房價環比漲幅不會太大，房地產市場總體會保持在平穩運行的區間中。

　　對于限購范圍是否會繼續擴大，交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹認為，限購仍有擴大的趨勢，調控政策執行力度可能進一步加大，市場不應低估有關部門抑制資產泡沫的決心。從當前形勢來看，保持合理的價格彈性是首要任務。

　　夏丹表示，不論是一二線還是三四線城市，凡是出現脫離實際居住需求、房價漲勢較猛的情況均可能招致“滅火”措施迅速跟進。房價漲幅排名居前的城市以及城市圈溢出效應導致房價上漲壓力明顯增大的熱點三四線市，接下來有限購限貸的可能。

　　對于住房庫存量較大的三四線城市，盧文曦表示，在去庫存思路下，預計房價會保持穩定，但一些前期過熱的城市房價受調控政策影響會比較明顯。

　　浙商銀行分析師楊躍表示，要確保房地產行業的健康發展，避免出現非理性的大幅價格波動最為關鍵。就特定區域的房價變動而言，其長期影響因素是經濟基本面和人口凈流入，短期因素是貨幣流動性和政策約束，消費者預期則始終貫穿其中。因此，房地產調控需要在供需兩端共同發力，在良性的大環境下利用政策框架引導預期，防止房地產行業由于金融屬性過強而進入金融市場標的物的價格變動邏輯體系，從而透支未來發展空間。