在北京，自住型商品房此前被定位于具有共有產權性質的商品房，現在自住房的定位將更加明確，即共有產權房將全面代替自住型商品房。8月3日，北京市住建委發布消息稱，近日市住建委同市發改委、市財政局、市規劃國土委聯合起草了《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），并向社會公開征求意見。《辦法》在實現從嚴限購條件的同時又兼顧職住平衡，在通過出售、出租的規定確保“保障”功能的同時，又以退出機制保護購房人的財產權，在業內人士看來，北京市推出共有產權房政策是房地產調控長效機制的關鍵一步，對于穩定房價也有著長遠的影響。

　　新房新辦法 老房老辦法

　　共有產權住房，是指政府提供政策支持，由建設單位開發建設，銷售價格低于同地段、同品質商品住房價格水平，并限定使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。簡單理解，就是一套房子，政府和購房人各持有一定比例的產權，房屋的使用權完全歸購房人，以此來滿足家庭自住的需求。按照這一界定，北京市已建設銷售幾年的自住房被定位于擁有共有產權的性質，而最新的《辦法》明確， 共有產權住房將替代自住房。

　　對于新老政策的銜接，《辦法》中明確，《辦法》施行前已銷售的自住型商品住房項目出租、出售管理，仍按照原規定執行。《辦法》施行后，未銷售的自住型商品住房均按《辦法》執行。值得注意的是，目前還未搖號的自住房，也將按照《辦法》執行。

　　《辦法》對于申購條件做了更加嚴格的規定，明確供應對象為符合北京市住房限購條件且家庭成員名下均無住房家庭。其中，單身家庭申請購買的，申請人應當年滿30周歲。一個家庭只能購買一套共有產權住房。此外，已簽訂住房購買合同、征收（拆遷）安置房補償協議、有住房轉出記錄等情況的申請家庭不得購買共有產權住房。離婚家庭，需要三年之后再申購。有違建不更正的，也不能申請共有產權房。選房但最終未購買兩次以上，三年內不得再申請。

　　三成劃給“新北京人”

　　雖然《辦法》從嚴了限購條件，但在全市的土地供應中卻享有寬松優先的待遇。關于共有產權房的規劃，《辦法》規定，在年度土地利用計劃及土地供應計劃中單獨列出、優先供應。

　　其中一大亮點是，滿足在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應該不少于30%，換句話說，同自住房一樣，共有產權住房也覆蓋到了“新北京人”。在重點功能區、產業園區范圍內還將有人才共有產權房項目。

　　“從購買對象的資質看，《辦法》吸收了自住房的優點，并且總結了過去多年自住房發展過程中發現的一些問題。針對購房者群體有擴大有減少，增加了新北京人，減少了北京人中的帶投資屬性的非真實保障人群。整體看，共有產權房有利于房價的穩定，而且可以進一步發揮之前自住房發揮的作用。”中原地產首席分析師張大偉分析稱。

　　不同于此前的自住房申請政策，按照《辦法》，未來再申請共有產權房將不在住建委平臺進行，而是改為由各區住房城鄉建設委（房管局）組織實施。

　　持有比例看定價

　　所謂共有產權指的就是個人和政府將共同持有房屋產權，那么購房人的產權份額到底是多少呢？對此《辦法》中提出，購房人產權份額要參照項目銷售均價占同地段、同品質普通商品住房價格的比例確定；政府產權份額，原則上由項目所在地區級代持機構持有，也可由市級代持機構持有。

　　例如，某共有產權房，供地時確定將來的銷售均價為3萬元/平方米，在搖號、選房時該項目周邊同地段、同品質的普通商品住房價格是4萬元/平方米的話，那么購房人占有的產權份額就是3/4，也就是75%，另外25%則是政府占有的產權份額。

　　此外，《辦法》規定，共有產權房的售價應低于同地段、同品質普通商品住房的價格，以項目開發建設成本和適當利潤為基礎，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。

　　和自住房此前實施的規定一樣，《辦法》中也提到， 已購共有產權住房不滿五年的，不允許轉讓房屋產權份額，滿五年的，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。同等價格條件下，代持機構可優先購買，繼續作為共有產權住房使用；代持機構放棄優先購買權的，購房人轉讓對象應為其他符合共有產權住房購買條件的家庭。

　　至于出售的價格，《辦法》中規定，應委托房地產估價機構參照周邊市場價格評估確定。

　　已購共有產權住房用于出租的，購房人和代持機構按照所占房屋產權份額獲得租金收益的相應部分。此外，房地產中介機構不得代理共有產權房的出售和出租，而是由代持機構建立的網絡服務平臺代為發布信息。

　　長效機制邁出一大步

　　在業內人士看來，北京推出共有產權住房政策，對于完善住房保障體系、完善住房制度、建立房地產調控長效機制，支持中端購房，抑制投機、促進公平將起到重要作用。“北京推出的共有產權住房制度在探討長效機制的推進上，又邁出了一大步。”北京市房協秘書長陳志如是評價。

　　張大偉進而表示，北京市明確了共有產權房的長效調控機制，再加上2017年自住房土地供應面積超過了整體土地供應面積的30%，共有產權房將成為未來新建住宅市場最主要的供應形式。在張大偉看來，過去幾年自住房是除信貸外，對北京房價影響最大的供應工具。“從數據可以看到，2014-2015年自住房拉低了近10%的北京房價，因此未來在共有產權房繼續推動下，市場的觀望情緒會繼續加強，特別是大量房源供應后，價格的穩定已經可以預期。”

　　北京商報記者 阿茹汗