□　本報記者 陳磊

　　8月8日，立秋第二天，也是《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》征求意見第六天，在北京一家事業(yè)單位工作的李亮看到新聞后，專門登錄首都之窗網(wǎng)站查閱了征求意見的全文。

　　他快速找到申請條件條款：申請家庭應(yīng)符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房。一個家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房子……

　　“我非常符合條件。”他告訴《法制日報》記者。

　　減少初次購房者壓力

　　李亮是一名70后，早年間畢業(yè)于一所位于河南省的211高校，工作、結(jié)婚、生子，有了一對雙胞胎。

　　過了幾年，李亮在妻子支持下，先是在母校攻讀碩士，接著又考入北京一所名校攻讀博士，畢業(yè)后進入北京一家事業(yè)單位工作，落下了戶口。

　　當(dāng)時，單位考慮到他的家庭情況，為他們提供了一套位于北京四環(huán)外的一居室，只能居住，沒有產(chǎn)權(quán)。四口人居住雖然緊張，但兩個孩子還小，一家人非常高興。

　　李亮讀書多年，妻子收入也不高，家中并無多少積蓄，雖然在北京落戶，但一直沒有能力買房子。他原本想努力工作，有了積蓄后再買一套屬于自己的房子，但沒有想到的是，北京的房價一路躥升，自己的收入距離房價差距越來越大。

　　“我一年的工資收入不夠買兩平方米四環(huán)外的房子。”李亮說起這些，總是直搖頭。讓他無奈的是，兩個孩子一天天長大，一居室越顯逼仄，而且，孩子的戶口只能落在單位集體戶上。

　　8月3日，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》開始公開征求意見，北京擬推共有產(chǎn)權(quán)住房，主要是滿足無房家庭的住房需求。如果購房人手上的買房款不夠買普通商品房，又不具備公租房的申請條件，就可以考慮申購共有產(chǎn)權(quán)住房。

　　剛看到消息時，身為“剛需”的李亮眼睛一亮，等他把相關(guān)消息讀完一遍發(fā)現(xiàn)，笑著對記者說，“就像給我設(shè)計的一樣，我的條件都符合”。

　　根據(jù)征求意見稿，共有產(chǎn)權(quán)住房，是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。

　　北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說，通過實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”讓渡給首次購房人，進一步降低了房屋出售價格，最大限度支持“夾心層”首次購房需求，滿足無房家庭住房“剛需”。

　　北京理工大學(xué)法學(xué)院副教授、中國民法學(xué)研究會副秘書長孟強解釋說，物權(quán)法對物權(quán)的共有作出了規(guī)定。不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。

　　“《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》規(guī)定的是按份共有形態(tài)，是對于政策性商品住房，由政府與購房人雙方主體之間的按份共有。也就是，在房屋銷售時，根據(jù)項目銷售均價占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格的比例，就確定了購房人所享有的產(chǎn)權(quán)份額和政府所享有的產(chǎn)權(quán)份額。”孟強告訴《法制日報》記者。

　　“共有產(chǎn)權(quán)住房是將住房保障制度與市場機制有機結(jié)合的一種制度嘗試。通過政府持有部分份額的方式進行讓利，從而有效降低初次購房者的支付壓力和還貸壓力。”住建部委托中國社科院研究項目“共有產(chǎn)權(quán)住房研究”核心成員、中國社科院城市與競爭力研究中心研究員鄒琳華告訴《法制日報》記者。

　　在鄒琳華看來，相對于商品房，就共有產(chǎn)權(quán)住房而言，政府除了折價入股外，還存在一些隱形補貼，加上降低初次購房者的支付壓力和還貸壓力，“如果定價合理，一房難求或搖號申購都可能是常態(tài)”。

　　共有產(chǎn)權(quán)權(quán)益如何分

　　在瀏覽征求意見稿全文時，李亮對有的條款一眼就能夠看明白，對有的條款則不是很明白。

　　比如，共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，可向原分配區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委(房管局)提交申請，由代持機構(gòu)回購。回購價格按購買價格并考慮折舊和物價水平等因素確定。回購的房屋繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用。

　　根據(jù)征求意見稿，共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年，也可按市場價格購買政府份額后獲得商品住房產(chǎn)權(quán)。

　　對此，鄒琳華的解釋是，共有產(chǎn)權(quán)住房與商品房本質(zhì)上并無不同。二者的主要差別在于，共有產(chǎn)權(quán)住房把商品房的折價部分明確為政府的“股份”，同時規(guī)范了5年后上市的退出機制。

　　也就是說，共有產(chǎn)權(quán)住房在5年后上市出售時，除了按約定份額上交部分收益，還應(yīng)當(dāng)按政府份額上交部分本金。

　　鄒琳華舉了一個例子，比如，共有產(chǎn)權(quán)房初始購房定價為70萬元一套，而當(dāng)時同等商品房市場參考價為100萬元，共有產(chǎn)權(quán)房中政府份額確定為30%。5年后這套房子上市出售時，如果市場價上漲為200萬元，則需要上交給政府的金額為：30萬元(本金中的政府份額)+30萬元(收益部分的30%)=60萬元。

　　也就是說，5年之后，如果購房人想取得房子的全部產(chǎn)權(quán)，可以按照購買政府的份額，購買之后房子也由共有產(chǎn)權(quán)住房變成了商品住房。

　　孟強解釋說，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。據(jù)此《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》在事先就與購房人約定好了房屋的處分條件，即：共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，一般不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額；共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。

　　孟強還提醒，在共有產(chǎn)權(quán)關(guān)系存續(xù)期間，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，共有人可以按照約定管理共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)。根據(jù)《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》的規(guī)定，政府雖然享有房屋的一部分產(chǎn)權(quán)，但并不直接使用房屋，而是將房屋全部面積均交給購房人使用，政府只是作為按份共有人保留其共有產(chǎn)權(quán)，并對購房人對房屋的使用和轉(zhuǎn)讓情況進行監(jiān)督。

　　在孟強看來，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》也留意到了政府的法律風(fēng)險，規(guī)定購房人、同住人違反購房合同約定，有擅自出售、贈與、出租、出借或超過份額擔(dān)保等行為的，代持機構(gòu)可以按照合同約定，要求其改正，并追究其違約責(zé)任。

　　構(gòu)建新型房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系

　　在李亮看來，自己名下如果能擁有一套住房，已經(jīng)是一件非常值得高興的事情，不會考慮5年以后把房子賣掉，“何況以我們家現(xiàn)在的收入，如果房價持續(xù)上漲，也沒有能力換套房子”。

　　李亮把這個好消息也告訴了妻子，妻子也很期待，還問他：“啥時候可以申請？”李亮也不知道，畢竟，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》仍處于征求意見階段，距離出臺肯定還有一段距離。

　　鄒琳華告訴《法制日報》記者：“共有產(chǎn)權(quán)住房不但能夠降低‘剛需’的購房支付壓力，如果購房人在房子里長期住下去的話，根本不用考慮共有產(chǎn)權(quán)問題，政府不會向你再收取費用。”

　　在孟強看來，通過對物權(quán)法規(guī)定的共有制度的靈活運用，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》構(gòu)建了有別于自住型商品住房、限價商品住房、經(jīng)濟適用住房等政策性住房的新型政策性房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

　　“通過共有物處分的法律限制和合同的事先約定，政府長期、穩(wěn)定地持有此類政策性房屋部分比例的產(chǎn)權(quán)，控制了政策性房屋的流轉(zhuǎn)，將流轉(zhuǎn)的受讓人范圍限定在其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭上，有效地實現(xiàn)了此類房屋僅服務(wù)于確有住房需要的特定人群的政策性目的。”孟強認(rèn)為，也能夠在完善住房供應(yīng)體系、滿足城市居民基本住房需求方面發(fā)揮良好的作用，為住房“剛需”人群解決城市住房問題。

　　北京擬推出的共有產(chǎn)權(quán)住房政策，也是我國近年來住房保障制度的一種探索。

　　根據(jù)公開資料顯示，國內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)住房的試點始于2007年，由江蘇省淮安市先行探索。按照淮安的做法，中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。其用地由劃撥改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價差和政府給予經(jīng)濟適用住房的優(yōu)惠政策，顯化為政府出資，形成政府產(chǎn)權(quán)。

　　“比起傳統(tǒng)的經(jīng)濟適用房，共有產(chǎn)權(quán)房是百姓花了經(jīng)濟適用房的錢買到的商品房。”據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)負(fù)責(zé)人介紹。

　　2010年，上海推出共有產(chǎn)權(quán)住房，申請人需要具有城鎮(zhèn)常住戶口3年以上，且在提出申請前5年內(nèi)無住房出售或贈予行為。此外，國內(nèi)其他城市也在探索共有產(chǎn)權(quán)住房制度。

　　2013年11月，十八屆三中全會通過《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，提出“健全符合國情的住房保障和供應(yīng)體系”。

　　2013年12月，在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人在部署2014年工作時明確表示，“要更加注重分類指導(dǎo)，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房和強化市場監(jiān)管”。

　　2014年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部委制定《關(guān)于試點城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房的指導(dǎo)意見》，全面開始推動發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。

　　對于北京此舉，鄒琳華建議，共有產(chǎn)權(quán)住房探索成功與否，還需要把好入口關(guān)。共有產(chǎn)權(quán)住房中，政府份額越高，其準(zhǔn)入審核機制相應(yīng)地應(yīng)越嚴(yán)格。否則，共有產(chǎn)權(quán)房也難免淪為少數(shù)人套利的工具。

　　“大道至簡。在保障其共有產(chǎn)權(quán)基本要義的前提下，共有產(chǎn)權(quán)住房制度應(yīng)盡量簡化規(guī)則，讓老百姓都能理解。”鄒琳華說，“至于共有產(chǎn)權(quán)住房的份額如何劃分、住滿5年之后的轉(zhuǎn)讓、上市等具體細(xì)則，可以在申購合同中進行明確。”