央廣網北京4月15日消息（記者門庭婷）4月13日，深圳龍華區幸福城臻園項目開盤現場，因“先到先得”的銷售策略和大幅降價引發的搶房潮，最終演變為一名保安向人群噴灑辣椒水的混亂場面。事后，涉事保安被行拘，開發商被約談，龍華區多部門迅速啟動專項整治。一次開盤促銷，何以演變成一出鬧劇？在房地產市場“止跌回穩”的過程中，如何通過有效、有序的方式提振市場信心？多位市場分析人士給出建議。

千人搶房背后：降價38%點燃情緒，局部區域“以價換量”

據了解，幸福城臻園此次開盤引發的“搶房潮”，首先源于價格的大幅調整。中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅告訴央廣網記者，項目此次推出的217套房源折后均價約3.95萬元/平方米（88折），較首次備案價6.46萬元/平方米降幅超38%，較同片區二手房均價4.9萬—5.2萬元/平方米低約1萬元/平方米。

深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉也指出：“項目火爆的另一方面是此次推售產品以建面66-89平方米剛需戶型為主，66平方米小戶型產品區域較為稀缺，且折后單價不到4萬元，總價250萬元起，總價低，對剛需客戶有很大吸引力。”

對于降價原因，鄒少偉表示，該項目自去年7月取證以來去化緩慢，而龍華區整體供應較為充足，競爭激烈，開發商想要加速銷售回籠資金。

孫紅梅指出，幸福城臻園的“搶房潮”不是深圳樓市全面回暖信號，而是局部區域進入深度“以價換量”階段的典型體現。她預判，接下來，深圳樓市整體將進入低位盤整筑底階段，剛需低價盤走量為主，改善與核心區相對平穩，外圍及高庫存片區“以價換量”會成為常態。

“先到先得”合規但失序：公平性缺失是亂象源頭

此次事件的直接導火索，是開發商針對這批特價房源采取了“先到先得、取號選房”的銷售模式。“誰排得靠前，誰就能先選到最便宜的房子。”直接造成了部分購房者和中介的連夜排隊與插隊。

這樣的銷售模式符合深圳當前房地產銷售的相關規定嗎？

孫紅梅告訴央廣網記者，該模式在深圳非熱點樓盤中合規，但“公平性差，易出現排隊占位、現場混亂，滋生‘鎖房費’等違規行為”。相比之下，大部分樓盤在開盤時采用的公證搖號“更公平、更規范、風險更低”。

值得關注的是，項目開發商深圳市鴻耀泰實業有限公司在《致歉信》中稱涉事保安為“兼職人員”“未經允許和授權私自攜帶辣椒水并使用”，但這一解釋顯然無法掩蓋開發商在設計開盤流程上的考慮不周與現場管理失職的事實。

鄒少偉表示，與公證搖號相比，先到先得的模式確實更能營造搶房的火爆氛圍，如果項目具備一定優勢，市場關注度較高，在加強管理、保證現場秩序的情況下，這樣的模式會有一定效果，有利于加速銷售。但如果管理上沒有考慮周全，非常容易出現組織混亂、插隊占位甚至爆發沖突等亂象。

市場熱度回升，如何為“穩樓市”保駕護航？

幸福城臻園此次的開盤亂象只是當前樓市中的個案，但也值得各方高度重視。

據深圳中原研究中心統計，2026年二季度深圳計劃入市商品房套數環比上升44.7%，其中住宅套數環比上升109.4%，面積環比上升123.2%。在市場熱度顯著回升，供應量加大的背景下，各方應如何努力，為企穩的樓市保駕護航？

受訪業內人士表示，如果各方落實好主體責任，做好前期準備工作，此類亂象本可避免。

鄒少偉在接受央廣網記者采訪時，提出了三方面建議：“一是要加強備案價格管理，穩定市場預期，超大幅度的降價既容易引起項目之間踩踏，也容易降低客戶對未來市場的預期，不利于市場止跌回穩；二是要加強管理，無論采取哪種開盤模式，都要保證公平公正；三是調控政策上從供需出發，不僅要加大力度，也要多樣化，加速需求釋放。”

據了解，目前龍華區住建、市監、公安等部門已約談開發商，責令整改，并對項目價格備案情況展開調查，涉事保安楊某某目前已被公安機關依法行政拘留。同時，龍華區即日起全面開展房地產銷售行為專項整治，全力維護群眾利益及公共秩序。