中證報中證網訊（記者 黃一靈）4月24日，證監會官網顯示，4只商業不動產REITs經上交所審核通過并履行注冊程序后，正式獲得證監會準予注冊的批復。

　　據了解，本次獲批商業不動產REITs底層資產均位于一、二線城市核心區域，底層資產業態主要為商業零售、辦公等，預計合計募資規模約145.18億元。截至目前，全市場已受理17只商業不動產REITs。其中，上交所已受理14只產品，參與方涵蓋行業內頭部央企、國企、外資企業、民企等主體。

　　注冊項目運營成熟穩健

　　本次獲批項目分別為中信建投首農食品集團封閉式商業不動產證券投資基金、匯添富上海地產封閉式商業不動產證券投資基金、中金唯品會封閉式商業不動產證券投資基金、國泰海通砂之船封閉式商業不動產證券投資基金。參與主體匯聚地方國有龍頭企業、行業內頭部民營企業等，底層資產涵蓋商業零售、辦公等成熟商業業態，位于北京、上海、鄭州、西安、哈爾濱等城市核心區域，具備良好的市場代表性與示范效應。

　　據悉，本次獲批商業不動產REITs項目由上交所于1月下旬至2月中旬陸續受理，并于4月24日獲批，審核注冊相關工作運轉高效順暢。且底層資產普遍運營成熟、歷史經營表現優異、預測現金流分派率較高，部分項目的出租率在報告期內已達到99%以上。

　　上海地產集團相關業務負責人表示，4只獲批的商業不動產REITs覆蓋商業零售及辦公等多元業態，收益穩定性強，直接引導資金投向商業不動產領域，促進實現生產要素更高效的循環。

　　充當商業不動產領域的“定價標尺”

　　借助商業不動產REITs，企業能夠將成熟資產推向資本市場，這不僅打通了資金回籠的關鍵渠道，也構建起良性的資產循環模式，激發了企業從傳統“開發商”向“資產管理者+服務商”的轉型動力。

　　在業內專家看來，此舉有利于企業聚焦運營管理能力的提升，實現輕資產模式的專業化發展，推動房地產行業新模式的落地與完善。更為重要的是，商業不動產REITs將充當商業不動產領域的“定價標尺”。

　　泰康資產有關業務負責人表示，商業不動產REITs為整個商業不動產領域的大量非上市資產，充當了價值發現的“錨”與“尺”，改變了以往市場信息不對稱的局面。這種透明化與科學化的定價機制，是培育理性投資、引導資本高效流向優質資產的前提，也為行業的長期健康發展奠定了基石。

　　實現投融資雙向賦能

　　隨著低利率環境持續，資產配置的底層邏輯正在發生改變，投資人對于REITs產品的配置需求正在提升。

　　業內人士認為，社會資本及保險、養老金等長期機構資金，對穩定、長期且具備抗通脹屬性的收益資產需求較為迫切。商業不動產REITs憑借高比例分紅及收益特征介于股債之間的獨特優勢，能有效匹配這類需求。同時，當前的低利率環境下，REITs產品具備較強的估值吸引力與投資回報潛力。據測算，上述獲批的4只項目的預測現金流分派率區間為4.75%-6.22%，2026年度均值為5.32%。

　　上交所相關業務負責人向記者表示，下一步，上交所將促進REITs市場生態不斷優化，增強市場參與主體獲得感，在制度保障與市場協同上持續發力，推動優質商業不動產通過REITs這一渠道對接資本市場，服務實體經濟高質量發展。