4月18日，阿里巴巴集團(tuán)的千人大會在“l(fā)oft49·杭實創(chuàng)意中心”熱鬧開場。“老工廠和前沿AI話題‘混搭’，這反差感絕了！”一名參會人員笑著說。

這里曾是建于20世紀(jì)50年代的杭州藍(lán)孔雀化纖廠。如今，舊廠房保留工業(yè)遺存、植入空中花園，搖身一變成了大型活動的靈感秀場。

像這樣的老舊片區(qū)，浙江各地比比皆是。眼下，我國城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向以存量提質(zhì)增效為主的階段。到2025年末，全省城鎮(zhèn)化率已達(dá)76.4%。城市大了，可用的地少了——存量更新，迫在眉睫。

從大拆大建轉(zhuǎn)向“留改拆”并舉，“爆改”老城區(qū)，能不能帶來持續(xù)活力？最近，記者走訪杭州、寧波等地，探訪多個先行更新項目，尋找老城活化路徑。

制度破冰

政府挑擔(dān)之后，規(guī)則如何跟上

“我們家剛回遷，同樣的面積，新房住著舒服太多了。”杭州市余杭區(qū)瓶窯鎮(zhèn)桃源小區(qū)18幢的徐先生說。

2022年，小區(qū)在舊改中排查出3棟危房，其中2棟的居民作出了一個大膽的決定：自籌資金，拆除重建。

誰承想，第一步就卡了殼。小區(qū)所屬華興社區(qū)黨委書記李春霞告訴記者，危房拆除重建項目需要明確主體、立項審批，但部分樓棟自主更新并無先例可循。當(dāng)?shù)卣{(diào)整辦理模式，啟動“多部門服務(wù)指導(dǎo)+聯(lián)合會審”機(jī)制：逐項審核設(shè)計方案，現(xiàn)場提出意見、指導(dǎo)完善，最終敲定重建方案。

“我們沒有貿(mào)然突破原有占地、建筑面積和高度，主要從戶型、加裝電梯等方面進(jìn)行優(yōu)化。”李春霞說。在政府全程指導(dǎo)下，居民自主委托第三方完成主體建造，出資約2300元/平方米；政府負(fù)責(zé)外立面等舊改整治工程，實現(xiàn)民生改善和安全保障“雙贏”。

桃源小區(qū)的改造不是個例。近幾年，浙江已啟動杭州浙工新村等多個住宅自主更新項目，在居民中激起千層浪。

這些項目多存在歷史遺留難題，有的是危舊房，居住功能嚴(yán)重缺失，微改造治標(biāo)不治本；有的是單位集資房，單戶無力承擔(dān)重建成本，無法統(tǒng)一規(guī)劃和辦理產(chǎn)權(quán)。

規(guī)則尚未明確前，業(yè)主出方案、政府來“挑擔(dān)”，成了項目推進(jìn)的關(guān)鍵。但硬幣的另一面：政府“挑擔(dān)”固然可貴，從長遠(yuǎn)看，如何用一套清晰的制度來接力？

事實上，現(xiàn)有的政策體系是城市擴(kuò)張階段的產(chǎn)物，放到城市更新時代，難免“水土不服”。比如，很多存量項目的建筑間距、綠化率等指標(biāo)都很難滿足現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，哪些指標(biāo)可以適度放寬？

再如，片區(qū)增加住房套數(shù)后，配套的醫(yī)療床位、幼兒園學(xué)位要不要同步增加？指標(biāo)之間“牽一發(fā)而動全身”，銜接難度極大。

——不能完全照搬新建項目的標(biāo)準(zhǔn)，而須“因地制宜”構(gòu)建屬于城市更新的標(biāo)準(zhǔn)體系。

浙江的探索，已經(jīng)先人一步。

2025年7月，全國首個省級層面的城鎮(zhèn)社區(qū)更新條例《浙江省城鎮(zhèn)社區(qū)更新條例》正式施行。

其中明確：住房更新項目需變更用地性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件的，市縣政府要組織重新核定；拆除重建危房的，可適當(dāng)增加建筑面積和套數(shù)，新增部分用作保障房或公共服務(wù)設(shè)施。同時，設(shè)置容積率獎勵。

部分設(shè)區(qū)市在頂層設(shè)計和制度保障方面展開了探索。目前，寧波、臺州已出臺市級城市更新條例，杭州、寧波、臺州三地的城市更新專項規(guī)劃也已印發(fā)。

不過，從條例、規(guī)劃到項目落地還有一段距離——政策和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系尚不完善，政策銜接有斷點、具體技術(shù)細(xì)則有缺位。比如，老舊廠房改造涉及用地性質(zhì)改變時，審批流程不夠細(xì)化；歷史建筑內(nèi)部加裝廚衛(wèi)等功能缺乏可參照的消防驗收標(biāo)準(zhǔn)等。

其他類型的城市更新項目也在摸索制度破冰。在寧波市鄞州區(qū)中河街道，東郊村的拉絲廠閑置多年，浙江十方開城集團(tuán)分三期將其改造為文化創(chuàng)意園區(qū)“十方·東進(jìn)社”。

“在村集體用地上臨時‘工轉(zhuǎn)商’，最初是街道和我們一起跑審批。”集團(tuán)負(fù)責(zé)人閆爽說，“到三期項目時，我們已經(jīng)能自主辦手續(xù)，制度正在逐步適應(yīng)現(xiàn)實。”

讓“政府挑擔(dān)”變?yōu)椤胺��?wù)賦能”，就要準(zhǔn)備好全新的政策“工具包”。省建設(shè)廳計劃把分散在各個部門的事項通過聯(lián)審方式加強(qiáng)協(xié)同，共商破解各類路徑障礙，推動城市更新項目審批“一件事”改革，跑通城市更新的整套流程。

多元造血

社會資本進(jìn)場，怎樣才能算得過來賬

“我們租下了獨棟小樓，自帶庭院和綠植。既能辦公、談客戶，也能開店營業(yè)。”“十方·東進(jìn)社”的一名咖啡主理人說，已有90多家咖啡、服飾、設(shè)計策劃等小微企業(yè)在此聚集。

項目廣受歡迎，但融資壓力依然存在。“銀行融資更注重固定資產(chǎn)，對裝修改造設(shè)備這類資產(chǎn)的認(rèn)可度不高，申請貸款比例較低。”閆爽坦言，公司已累計投入1.6億元。除審批周期不確定，團(tuán)隊還面臨地方國企項目融資成本、周期和渠道的沖擊，這些都會影響到項目收益和后續(xù)投入。

“我們精準(zhǔn)把握主理人的需求，在設(shè)計上投入大量心血，提供更符合新興業(yè)態(tài)經(jīng)營所需空間。”她說，“同時嚴(yán)格把關(guān)招商業(yè)態(tài)，采取多種模式合作，為初創(chuàng)者提供支持甚至投入孵化。”目前，項目運營狀況良好，租金單價高于同類項目30%，預(yù)計7年可回本。

在城市更新領(lǐng)域，制度突破打開了第一道門，資金問題則是下一個“攔路虎”。過去，城市拆建主要依賴政府性投入；現(xiàn)在，如何吸引社會資本加入？答案是：讓效益說話。

2025年6月起，浙江通過組建金融服務(wù)團(tuán)，推動政策性金融與投資運營主體對接。

“我們邀請政策性銀行、商業(yè)銀行等各類金融機(jī)構(gòu)加入服務(wù)團(tuán)，為城市更新項目提供金融服務(wù)支持。”省建設(shè)廳城建處負(fù)責(zé)人說，“不僅是申請貸款，更是提前評估投入與效益，論證運營的可持續(xù)性，再討論融資可行性。”

當(dāng)前，“運營前置”被提升至更關(guān)鍵的位置——先想清楚未來如何運營、能產(chǎn)生多少效益，再明確改造方案，最終決定投資規(guī)模。

以杭州“十三灣巷”項目為例，它正是將運營前置作為方案審查的核心要素，成功爭取到4500萬元新型政策性金融工具及3.6億元國開行貸款，大幅緩解了投資壓力。

不過，一個悖論始終存在：預(yù)期效益越好的項目越容易獲得資金，反之則困難重重。尤其是市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共空間等公益性項目，又該由誰來買單？

目前，杭州、溫州已入選前兩批中央財政支持城市更新行動城市，各地均可爭取中央預(yù)算內(nèi)投資、超長期特別國債等資金支持。

杭州市城市更新促進(jìn)中心城市更新綜合處處長王宏濤告訴記者，杭州還采用“片區(qū)式更新”模式，以片區(qū)統(tǒng)籌帶動項目落地，3年來已累計爭取到上級各類資金支持超360億元。

在寧波秀水街區(qū)，記者看到了另一種“混改”模式。

在一棟老樓里，寧波樂雅藝術(shù)中心負(fù)責(zé)人沈鑫寧投入100多萬元，打造出集沙龍、展覽、咖啡、文創(chuàng)于一體的文化空間，“我們計劃通過藝術(shù)家駐場、活動門票和產(chǎn)品銷售，實現(xiàn)自我‘造血’。”

這片保留著明清歷史建筑與近當(dāng)代民居的街區(qū)，由寧波市海曙區(qū)國企海欣控股與央企招商局集團(tuán)旗下上市房企招商蛇口成立合資公司，從規(guī)劃設(shè)計階段便介入招商與運營。

一方面，保留“建筑年輪”——街區(qū)內(nèi)80多棵古樹以及吳宅等文保建筑、歷史建筑、傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑全部保留；另一方面，打造展覽館等公共空間，引入新興業(yè)態(tài)。

國資與民資錯位合作，要讓歷史街區(qū)真正“活”起來。“政府和國企負(fù)責(zé)做好保護(hù)修繕，用歷史記憶、文化特質(zhì)吸引人流。社會資本出資激發(fā)需求，共同挖掘文化價值，服務(wù)原住民和游客。”寧波市建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人總結(jié)。

持續(xù)釋能

實施城市更新，如何將長期主義落在實處

多元資本的注入，正在讓老城區(qū)重獲新生。走訪多個項目后，記者深切感受到，城市更新不只是一項民生工程，更是一場城市發(fā)展邏輯的根本性變革，需要堅持“長期主義”。

過去，城市的傳統(tǒng)發(fā)展模式是“拆遷—賣地—開發(fā)”，核心是土地價值的快速變現(xiàn)。如今，新動能在于激發(fā)低效空間的內(nèi)在活力，通過拉動投資、提振消費，形成經(jīng)濟(jì)增長與稅收反哺的良性循環(huán)。

城市如同有機(jī)生命體，其環(huán)境品質(zhì)和核心功能總會隨著時代變遷而滯后，一塊老舊低效用地，如何改造成持續(xù)激發(fā)區(qū)域活力的載體？兩個成熟項目拓寬了我們的想象——

胤秀文化（溫州）影視城位于甌海時尚智造小鎮(zhèn)，這里原本以傳統(tǒng)鞋服產(chǎn)業(yè)為主，近些年業(yè)態(tài)過時、人流下降。溫州市甌海區(qū)瞄準(zhǔn)短劇產(chǎn)業(yè)，改造園區(qū)內(nèi)的甌海會展中心，引入微短劇全產(chǎn)業(yè)鏈，吸引游客紛至沓來。

杭州市余杭區(qū)的高橋云港是20多年前建成的“低散亂”老舊鎮(zhèn)級工業(yè)園。區(qū)政府和阿里巴巴集團(tuán)合作，將這里打造為數(shù)字科創(chuàng)社區(qū)，重點發(fā)展數(shù)字文化、XR車聯(lián)網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)，2025年稅收超2.7億元，增長超200%。

“要想通過場景再造持續(xù)激發(fā)城市發(fā)展活力，必須做到問需于民、問需于市場。”中國城市規(guī)劃學(xué)會理事長楊保軍認(rèn)為，“當(dāng)前，城市更新的主要動力從開發(fā)商主導(dǎo)的供給推動，轉(zhuǎn)向消費者為主的需求拉動。比起土地增值、融資開發(fā)，更要盤活資源、升級業(yè)態(tài)。”

除了提振經(jīng)濟(jì)，老城區(qū)改造還應(yīng)服務(wù)于城市的長期戰(zhàn)略。去年7月，中央城市工作會議首次提出建設(shè)“創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧”的現(xiàn)代化人民城市，這意味著更新改造最終要指向城市內(nèi)涵式發(fā)展。

例如，杭州亞運會前，杭州改造提升沿江漫步道、景觀步行橋、公園等，為市民提供休閑廊道和濱水空間；全省各地推進(jìn)完整社區(qū)（未來社區(qū)）建設(shè)，把面向“一老一小”、青年家庭等群體的公共服務(wù)嵌入社區(qū)場景。

“高質(zhì)量的城市更新，核心邏輯不光是‘為經(jīng)濟(jì)增長而建設(shè)’，還要‘為人的生活而營造’。”楊保軍說，要破除擴(kuò)張時期形成的開發(fā)模式和思維慣性，建立可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)。

可以說，城市更新不是“一次性建設(shè)”，而是一場漸進(jìn)式的“生長”，必須用極大的耐心做好長周期的準(zhǔn)備。

“政府需要轉(zhuǎn)變心態(tài)，在守牢文保、安全等底線的基礎(chǔ)上，多從服務(wù)與賦能的角度出發(fā)，激發(fā)投資積極性，而不是一味用原有框架去‘否決’。”省建設(shè)廳城建處負(fù)責(zé)人說，“要讓多元主體愿意投、愿意改，就要給現(xiàn)有政策中束縛手腳的部分‘松綁’。”

建設(shè)時序也不再由政府單方面安排：推動老城改造，是“找問題、找資源”的過程——通過“城市體檢”，一邊摸清居民需求，一邊盤點低效空間，同時尋求資金和政策支持，待條件成熟后逐個推進(jìn)。政府的角色，是營造更規(guī)范、順暢的制度環(huán)境，消除各方參與的顧慮。

從“建得好”到“管得久”，城市更新需要制度、資本與民意在長周期里攜手同行。唯有讓每一分投入都算得過來運營賬，讓每一個聲音都找得到協(xié)商桌，讓每一次改造都經(jīng)得起時間檢驗，老城才能真正“活”下去，越活越有滋味。