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　　央廣網北京10月8日消息 據中國之聲《央廣夜新聞》報道，上海市規土局近日表示，經上海市人民政府同意，從10月8號起，上海市在全市范圍內全面實施不動產統一登記制度。這就意味著，不動產登記將在全國四大直轄市全面落地。在國慶黃金周期間，全國多地出臺房地產限購限貸政策的情況下，上海的不動產統一登記制度，是否會對火熱的房地產市場產生影響？對此記者進行了調查。

　　上海不動產登記制度出臺

　　據悉，在實施不動產統一登記后，原來的房地產登記將由不動產登記替代，因此現在的房地產權證書和登記證明也將停止發放，改為頒發《不動產權證書》和《不動產登記證明》。

　　對于市民關心的實施不動產統一登記前依法核發的各類不動產權屬證書、登記證明，則將按照“不變不換”的原則，繼續有效，權利不變動，證書也不需要更換。此外，為了方便企業和群眾，上海各區縣會將現有的房地產交易大廳調整為不動產交易登記大廳，房地產登記受理窗口調整為不動產登記受理窗口，直接受理不動產登記業務。

　　據悉，上海市政府在2月1號就已經下發了“關于做好上海市不動產統一登記有關工作的通知”。通知表示，將由上海市規劃國土資源部門負責指導、監督全市不動產登記工作，下設上海市不動產登記局，作為上海市的不動產登記機構，負責組織實施全市不動產統一登記工作。

　　今年6月12號，上海市奉賢區已經在全市率先實施了不動產統一登記制度，截止9月27號，奉賢區共頒發7380本不動產權證書和11166本不動產登記證明。據了解，去年3月1號，醞釀7年之久的《不動產登記暫行條例》正式施行以來，國土資源部多次提出，要在2016年底前完成全國所有市縣發放《不動產證書》的目標。根據國土資源部的數據，截至今年7月21號，全國已有170個地市、1451個縣（市、區）實施了不動產統一登記，在全國335個地市中，超過半數已經落實，上海也是四大直轄市中最后一個全面實施不動產統一登記制度的城市。

　　長期以來，我國的不動產處于分散登記的狀況，職能交叉、各自為政，不但制度成本高，而且很多技術上的問題也無法解決，造成了不動產產權不明晰、管理權責不明確，客觀上阻礙了不動產市場交易的正常運行，影響了不動產權利人財產權益的實現，弱化了城鄉經濟協調發展的動力。這次上海全面實施不動產統一登記制度，是否標志這項工作在推進過程中來到了一個重要的節點，特別是在近期房地產市場調控政策密集出臺的時刻？

　　今天，上海市住房城鄉建設管理委、市規劃國土資源局聯合下發《關于進一步加強本市房地產市場監管促進房地產市場平穩健康發展的意見》，提出在繼續嚴格執行《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》（即“滬九條”）的基礎上,進一步強化市場監管，加大執法力度，規范市場秩序，堅決遏制房價過快上漲態勢,確保本市房地產市場平穩健康發展。

　　在上海當地的新聞客戶端今晚推送的即時新聞中，有這樣的標題：《上海公布六條措施，堅決遏制房價過快上漲態勢》，這六條措施是指：進一步加大商品住房用地供應力度；進一步加強商品住房用地交易資金來源監管；進一步加強新建商品住房預銷售管理；嚴厲查處房地產市場違法違規行為；全面實行存量住房交易資金監管制度；加強政策解讀和宣傳……

　　不過，各地群眾對不動產登記制度和政策的掌握與了解情況并不一致。有市民說：“（你知道什么是不動產登記嗎？）大概知道點兒，是對那些固定資產進行登記、確權吧。（那對于不動產登記有什么擔心的地方沒有）我應該是沒有太大考慮，應該以后對普通老百姓來說是一個比較不錯的事兒吧。遏制房產就是房地產往上炒作，就是房價抬高應該會有一些幫助吧。”也有市民說：“不是很了解，只是之前聽說過，天津現在好像也沒要求強制更換辦理吧，所以沒有特意去打聽。應該是如果換房就更換了，如果不換就還是用房產證。”“我覺得不動產（登記）就是把家里的房子登記了。（那你對這個不動產登記有什么疑惑的地方嗎）并沒有感覺出登記這個對我個人來說有什么好處。我感覺做了這個不動產登記以后，像比如說離婚的話涉及到財產分配或者是遺產繼承的時候，會不會出現一些不方便啊？”

　　各地推行不動產登記業務

　　今年國慶節前夕，有報道指出：鄭州不動產登記新政40天：辦證成了“老大難”；鄭州市不動產權證書“難產”惹民怨。“十一”國慶期間，河南鄭州完成并試上線運行房產交易、不動產登記信息平臺，全市不動產登記機構全部正常上班。國慶長假，鄭州市不動產登記機構加速業務辦理，共辦結不動產登記權證書4400多本，占目前辦結總量的70%。假期過后第一個工作日，各不動產登記機構依舊一片繁忙景象。隨著簡易辦理程序的推出和以往積壓的業務日漸辦結，不動產登記業務辦理逐步順暢起來。

　　因為目前不動產登記機構受理最多的業務是二手房交易，工作人員采用人工發號的方法，來維持辦理秩序。金水區不動產登記分中心工作人員楊洋：“權利人來了之后我們現場是需要核對他本人的身份證信息、房產證的信息，還會加蓋我們的公章，來杜絕出現導號賣號的情況，另外我們會每天根據人流量來確定發號的數量，盡量滿足辦事群眾的需求。”在剛剛過去的國慶假期內，鄭州市不動產登記機構正常上班，并推行簡易程序，共辦結不動產登記權證書4473本，而截至目前，全市總共辦結6383本。“因為簡易程序只需要輸入權利人的名字、身份證號、座落一些關鍵的信息就行了，然后咱這個出證也是在7個工作日內，截止到目前金水區辦的證有2000多本，其中在國慶期間辦的就有1700多本，相比之前我們這個效率大大提高。”

　　今年6月底，吉林德惠市和長春九臺區的不動產登記中心正式投入運行，同時頒發了長春市首批不動產權證書。家住德惠市勝利街道辦事處元寶委的孔楊，成為長春市首批獲得不動產權證書的居民，新的不動產權證書與原房屋所有權證書相比，內容更加詳細，新增了防偽二維碼、不動產單元號、不動產權利使用期限等信息。工作人員說：“以前有房證、土地使用證，現在這兩個證都合到這一個證上了。這次把這個證拿到手之后，再做交易什么的，到咱們不動產中心，一個地方就把所有的事都辦了。”

　　據了解，不動產登記涉及集體土地所有權；房屋等建筑物、構筑物所有權；森林、林木所有權；耕地、林地、草地等土地承包經營權；建設用地使用權；宅基地使用權；海域使用權等方面。德惠市國土資源局局長王洪才說：“不動產登記堅持的是不變不換和方便企業群眾的原則，啟用新的不動產登記證后，原有權機構已依法核發的權利證書證明繼續有效，只要不動產權沒有發生變化和交易，就可以不換新的不動產權證，舊證可以長期使用，舊證和新證可以并行使用。”

　　吉林省華恒房地產開發有限公司作為首批拿到不動產權證書的企業代表，公司董事長王伍表示：“大家都知道，產權分散登記俗稱叫做‘九龍治水’，確確實實給企業和產權人造成了很多辦證上的不方便，不動產登記九證合一，確實我感覺給我們開發企業和老百姓帶來了很多便利和實惠。”目前，德惠市和九臺區成為長春市首批面向社會提供不動產統一登記服務的地區，也標志著不動產統一登記制度在長春市正式落地，不動產登記的全面啟動為實現登記機構、登記依據、登記簿冊、信息平臺“四統一”的目標邁出了重要一步。

　　去年7月29日，安徽省首本不動產權證在滁州發放，原本分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔，發放統一的不動產權證，方便市民辦理。實行不動產統一登記，原有的如土地證、房產證繼續有效，不必更換，只有新申請的才統一發放不動產權證。

　　新舊“房本”對比來看，不動產權證外頁除印有中華人民共和國不動產權證外，在其右上角寫有不動產登記抵押權、異地登記、查封登記等登記類型；內頁內容規定了權利人、證件種類、證件號、共有情況、權利人類型、登記原因、使用期限、取得價格(以萬元/平米為單位)。而房產證的外頁只有中華人民共和國房屋所有產權證，并無其它內容，房產證的內頁內容包括房屋所有權人、共有情況、房屋坐落、登記時間、房屋性質、規劃用途、房屋狀況和土地狀況。

　　滁州市市民祝山說：“不動產權登記證使我們的產權物權得到了更好的保障，不會因為以前多證的情況出現不必要的矛盾和糾紛，不動產權登記證辦理的話更加方便，只需要通過一個窗口就可以了不僅節約了我們辦證人的成本，而且很方便，便民利民。”

　　繼滁州之后，安徽省其他城市不動產登記的工作也逐步開展。省會城市合肥市國土資源部門計劃用3年時間，完成集體土地三權發證，建成農村土地和房屋權屬數據庫，為農村不動產統一登記創造條件，同時，全面開展城市房屋和土地對應關系調查工作，并進行統一編號，為城市不動產數據整合夯實了基礎。安徽省國土廳地籍測繪處處長王文忠：“以往的時候一個權利人可能有多個不動產，他需要到多個部門去登記，實現統一登記以后他只要到一個部門去登記，應該說大大方便了群眾。”

　　今年1月27日，安徽蚌埠市不動產統一登記工作全面啟動。蚌埠不動產登記中心運行至今，信息、資料系統整合運轉正常，因為在房地產交流中心一站式辦公，老百姓沒有感到辦證不便。從今年年初發放第一本不動產證到目前，蚌埠不動產登記中心已發放三萬多本不動產證，在工作人員的介紹下，也打消了不少的疑惑和顧慮，蚌埠市不動產登記局副局長沈慶成說：“不動產統一登記剛實施的時候，老百姓擔心不動產統一登記以后，我原來的這些不動產權如何來登記，證書如何來使用，權利能不能得到保障的問題，我們堅持的原則是產權不變更、證書不更換。多種類型的不動產在多個部門登記的，統一到一個部門來登記，頒發一本證書，證書記載的主要內容房產的和土地的，主要的信息都是全部能夠體現的，唯一不同的就是原來兩個證記載的信息，現在記載在一個證書上，不動產統一登記后，為將來國家宏觀決策、分析提供更詳實的資料。”

　　建立和實施不動產統一登記制度，對于保障權利人的合法權益，健全現代產權制度，夯實社會主義市場經濟基礎，提高政府治理效率和水平，實現行政審批和物權公示分離具有重大意義，沈局長坦言工作中遇到的一些問題還需要更多的政策上的支持：“這次機構和職能的整合、改革以后，是把原來的原來的房屋產權管理的職能拿到國土資源管理部門來了，把交易管理職能任然留在住建部門，或者是房屋管理部門去了，大量的要涉及到雙方部門的銜接，雙方還是要緊密的溝通，目前有一些大的問題還有待國家把一些職能機構捋的更順，存在的問題感覺還有一個就是職責整合后，行政訴訟的問題的增多，以往我們一年可能僅僅土地的訴訟在兩起到三起，今年到目前為止已經有六起行政訴訟，這也是我們在工作中感到比較棘手的問題，國家一些指導性的政策還需要更明確和規范一些，缺乏一些可操作、指導性的東西。”

　　從去年3月2號在青島頒發第一張不動產證書開始，山東省不動產統一登記制度不斷推進。截止到上月28號，山東省市縣兩級不動產登記機構全面運轉，全面實現“停發舊證、頒發新證”，不動產統一登記制度在山東全省落地。不動產登記制度實行一年半，21世紀不動產青島區總經理助理程東對記者說，這并沒有給整個市場交易帶來太大影響：“青島的不動產登記，在全國范圍內也算實施的比較早，其實對于一般的消費者而言，或者對于我們的從業機構來說，其實沒有一個太大的變化，只是反應在一個權屬證書的名稱上。”

　　青島樓市學者張百忍分析，不動產統一登記制度施行后，集體土地、房屋建筑所有權等十類不動產納入登記，國土資源部、公安部、民政部等9部門實現信息共享。這意味著，公民擁有房屋情況實現“全透明”。張百忍說：“大多數房子來講，實際上就是把房產證換成不動產證，更多的是數據統一起來，把以前各個部門、不同種類的房子統一以來，你從這個角度上講，并沒有太多的改變，更完善了、更系統的一個東西。政策實際就像經濟普查一樣，摸清家底。”

　　不動產登記之后，是否意味著房產稅開征？會否讓自己面臨高額稅費？張百忍認為“不一定的，就是說這個東西是房產稅的前提，你要出房產稅必須要搞清楚每個人或者每個家庭有幾套房子，只有這樣才能制定政策，但是有這個東西不一定就收稅，因為房產稅是一個非常復雜的東西，要非常謹慎。”

　　從長遠來看，不動產登記對房地產投資的抑制作用毋庸置疑。那么，手上已有數套房產的業主該如何取舍？平安好房青島區運營總監張斌說：“不動產登記是在為房產稅的征收做基礎性的準備，所以自住型的、改善型的住宅我們是可以放心持有的，但是要選擇一些位置交通比較便利、生活配套比較成熟的區域；一些郊區或者新區、受規劃影響發展比較快的區域，這樣的房子可能未來的升值潛力空間比較大，但是目前來看持有的話成本、包括將來的稅費成本還是比較高的；商辦物業可能會面臨著更多的空置，甚至升值空間有限，另外稅費比較高，大家要投資的話是要謹慎選擇的。”

　　國外不動產登記制度

　　不動產登記制度已實施多年，這一制度在讓不動產信息公開透明化的同時，還成為了征收房產稅及國家反腐的“利器”之一。當然，國外的不動產登記制度與我國不完全相同。

　　新加坡的不動產登記制度來源于英聯邦廣泛采用的托倫斯登記制度。據《中國日報》亞太分社記者李濤介紹，這種登記制度令新加坡任何普通市民都可以針對某一房產查詢到業主的信息。“不過，從另一個角度看，要想查詢某人名下到底有多少房產卻因隱私權的限制而不被允許。”

　　德國不動產登記的做法由來已久，其法律依據可以追溯到1897年生效的《土地登記條例》，1900年生效的《民法典》以及之后陸續頒布的一系列法律。一百多年以來，德國權利登記制度作為房地產交易的法律依據一直為人們所奉行。不動產權屬的變更必須登記，登記之后才具備法律效力。德國華人薛成俊表示，德國不動產登記包含該不動產權的產生、變更和轉移等全過程。此外，受高額遺產稅的制約，德國老人在做不動產變更時需要靈活處理。

　　作為聯邦制國家，美國的不動產登記制度由各州根據自己的登記法規定，主要分為契約登記制度和托倫斯登記制度兩種，以縣、市為登記單位。美國的不動產登記除了有信息公開透明、方便查詢的作用，更重要的作用是作為征收房產稅的依據。美國所有州和地方政府都對房產所有人征收房產稅，而政府記錄的房產信息是征稅依據。地方政府設有專門的房地產評估辦公室，每年對私人房產做一次評估作為當年的征稅基準。房產稅屬于地方稅，稅率由州和地方議會決定。目前全美平均房產稅稅率約為1.4%，是地方政府非常穩定的稅收來源。此外，美國不動產登記的另一個重要作用是確立了優先權規則，即對于同一出讓人處置的同一不動產，兩個接續的受讓人之間誰能獲得優先權的問題，這為降低交易風險提供了保障。